НЕДВИЖИМОСТЬ ТРАНСПОРТ ОБОРУДОВАНИЕ НМА УЩЕРБ ЦБ, ДОЛИ




Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Опубликовано: 13.09.2017

видео оценка земель сельскохозяйственного назначения

О повышении эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

(ФГБОУ ВПО «КубГУ»)

Институт начального и среднего профессионального образования

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

(проект)

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Работу выполнил И.Ю. Севостьянов

Краснодар 2014 г.

Содержание

Введение

. Теоретический анализ оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения

.1 Земельный рынок в Российской Федерации, особенности формирования цен и рыночной стоимости земельных участков

.2 Особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки

. Определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

.1 Методологические подходы к оценке стоимости земель сельскохозяйственного назначения

.2 Содержание, задачи и методика проведения оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

.3 Повышение качества оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

Заключение

Список использованных источников

Введение

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью, и правильная качественная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

Реформирование системы налогообложения Российской Федерации предусматривает, в частности, изменение подходов к налогообложению земельных участков в зависимости от их кадастровой стоимости. Переход на новые принципы налогообложения земельных участков требует проведение кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Соответствующие налоговые платежи по мере развития земельного оборота должны стать серьезным источником формирования местных бюджетов.

В настоящее время в России создана и действует многоуровневая система реестров. Данная система постоянно изменяется из-за изменения политической жизни в Российской Федерации. В этих условиях особое значение приобретает разработка теоретических подходов по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Цель определила постановку следующих задач:

?исследовать механизм функционирования земельного рынка и особенности формирования цен на земельные участки в Российской Федерации;

?выделить особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки;

?проанализировать и систематизировать существующие методологические подходы к оценке стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения;

?обосновать важность кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения;

?выявить способы улучшения системы кадастровой оценки земель в Российской Федерации.

В качестве объекта исследования выступает оборот земель сельскохозяйственного назначения в РФ.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе осуществления оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

1. Теоретический анализ оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения

1.1Земельный рынок в Российской Федерации, особенности формирования цен и рыночной стоимости земельных участков

Рынок земли является неотъемлемой частью нашего государства, как и других развитых стран. Становление земельного рынка - это один из итогов аграрных преобразований, начатых с 1990 года. Результатом аграрных преобразований является земельная реформа. Применение на практике земельных отношений стало возможным с появлением Земельного кодекса, являющегося основным документом, регулирующим земельный рынок.

Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее, земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

Рисунок 1 - Особенности функционирования земельного рынка

Земля - это важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизнедеятельности любого общества.

Несмотря на разнообразие земельных отношений, сделок с землёй (сделки купли - продажи, дарения, мены, ипотеки), рынок земли в России очень слаб. Два фактора не дают ему развиться и укрепить своё положение:

)Во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны.

)Во-вторых, наиболее важное, что главным распорядителем земель у нас остаётся государство.

Объектами земельного рынка являются земельные участки и их части, субъектами - юридические и физические лица. Основной целью рынка земли является переход государственных и муниципальных земельных участков в частную собственность по заключенным сделкам (рис. 2). [2].

Рисунок 2 - Объекты и субъекты земельного рынка

Рынок земельных отношений принято совершенно справедливо разделять не только по категориям земель, участвующих в земельных отношениях (земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного и водного фонда, земли особо охраняемых территорий, земли, выделенные под градостроительство, земли поселений, земли запаса и земли, выделенные под промышленность, энергетику, транспорт, связь и т. д.), а также на первичный и вторичный.

Под первичным рынком понимается вся совокупность сделок, связанных с приватизацией (разгосударствлением) земельных участков (рис.3).

Рисунок 3 - Виды сделок первичного рынка недвижимости

К таким сделкам относятся:

?выкуп в собственность земельных участков под промышленными, транспортными, энергетическими предприятиями, также приватизация земельных участков, находящихся в бессрочном пользовании сельхоз предприятий (это редко встречающаяся ситуация, но реально существующая);

?продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности, на торгах;

?мена;

?безвозмездная передача объектов недвижимости (при передаче земельного участка из федеральной собственности в собственность субъектов Федерации и муниципалитетов);

?аренда.

С развитием рынка земли в России, земля стала товаром, то есть любой земельный участок может перейти от одного собственника к другому, следовательно, у любого земельного участка есть своя, не фиксируемая, цена, которую может установить собственник при продаже участка. Земельные участки, как и любой товар, имеет свою потребительскую и рыночную стоимость.

Потребительская стоимость является отражением стоимости земли для пользователя.

Рыночная стоимость - это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции.

Одна из основных особенностей земли в качестве товара заключается в том, что количество земли, предлагаемой на рынке, естественным образом ограничено. В связи с этим цена на землю определяется главным образом спросом. Спрос на землю, как правило, формируется на основе уровня цен на продукцию, производимую на земельных участках. Например, если понижаются цены на зерновые культуры, то и спрос, являющийся производным от этих цен, также понизится, а, следовательно, упадет цена на землю. На величину спроса, на землю, воздействуют экономические, природно-климатические и другие факторы.[1]

В процессе определения цены на землю также необходимо учитывать абсолютную неэластичность ее предложения. То есть любой собственник земельного участка, который заинтересован в получении максимальных доходов от своей собственности, будет предлагать землю за любую цену, иначе он рискует лишиться ренты вообще.

Дж. Риккардо вывел следующие следствия из абсолютной неэластичности предложения земли на рынке:

. Неверно мнение, что цены на продукцию, выращенную на земле (зерно), высокие, так как землевладельцы устанавливают высокую ренту. Здесь действует обратная связь: цена земли потому высокая, что устанавливаются высокие цены на продукцию, выращиваемую на ней.

. Рост налогов на доходы собственников земли не вызывает повышения цен на продовольствие, а только уменьшает размер их ренты.

. Стоимость земли целиком определяется стоимостью продукции, которая на ней выращивается, а не наоборот.

Земля представляет собой особый объект рыночных отношений. Земельный рынок позиционирует землю в качестве особой ценности, обладающей многообразным набором свойств, которые необходимо эффективно использовать. Земля классифицируется по категориям согласно ее целевому назначению, что дает возможность применять дифференцированный подход к рыночным сделкам. [4]

1.2Особенности земель сельскохозяйственного назначения как объекта оценки

Происходящие в Российской Федерации процессы в рыночной экономике привели к возрождению частной собственности и свободе предпринимательства, позволяющие различным субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости, различными категориями земель (в частности землями сельскохозяйственного назначения).

Одну из основных ролей в рыночной экономике занимает институт независимой оценки собственности, который позволяет установить право собственности на землю.

В настоящее время система государственной кадастровой оценки земель основывается на наличии сформированной методической базы, которая обеспечивает процесс ее проведения. В качестве такой методической базы выступают утвержденные приказами Минэкономразвития Российской Федерации методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий и технические указания, которые являются практическим руководством по применению данных методик. Все методики по государственной кадастровой оценке земель основаны на подходах и методах оценки рыночной стоимости объектов недвижимости. [11]

Земли сельскохозяйственного назначения являются единственным местом развития человеческого земледелия и производства сельскохозяйственных культур. В зависимости от состояния и плодородия земель, предназначенных для производства и развития земледелия, зависит решение продовольственной проблемы в стране. Законодательство Российской Федерации во главе с верховенствующими органами призвано защитить земли сельскохозяйственного назначения и призвать предпринимателей, занимающихся развитием и выращиванием сельских культур, бережнее относиться к данным землям, и занимать большее количество пустующих земель, выделенных под земледелие, чтобы земли не теряли свою плодородную способность и не погибали.

В последнее время все активнее развивается процесс формирования рынка земли, особое место в этом процессе заняла тенденция формирование земель сельскохозяйственного назначения. Общество довольно быстро осознало, что земля может являться не только одним из основных факторов производства, но и одним из наиболее выгодных мест вложения капитала и получения прибыли, которую можно сравнить с вложениями в самые высокодоходные финансовые инструменты. Однако, данные вложения могут быть совмещены с большим финансовым риском, так как рынок земли не особо в некоторых районах нашей страны отсутствует прозрачность и объективность рыночной информации о стоимости земельных участков.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения стала еще более значимой в связи с использованием ее данных:

о покупке - продаже сельскохозяйственной земли;

о кредитовании под залог сельскохозяйственной земли;

об ущербе, нанесенном сельскохозяйственной земле;

о внесении сельскохозяйственной земли в качестве вклада в уставной капитал;

постановке сельскохозяйственной земли на баланс предприятия;

кадастровой оценке сельскохозяйственной земли;

покупке или продаже предприятия, владеющего сельскохозяйственной землей;

слиянии или поглощении предприятия, владеющего сельхоз землей; -разработке инвестиционных проектов;

Вопросы оценки стоимости земли для России являются относительно новыми, поскольку земля длительное время была исключена из сферы экономических отношений. Поэтому остро стоит вопрос о разработке соответствующего состоянию рынка, подхода к анализу всего комплекса доступной информации, который мог бы использоваться и в дальнейшем по мере становления рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения [8].

Действующая методическая база оценки земли не содержит исчерпывающего ответа на вопрос, как необходимо определять рыночную стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения. Учитывая складывающуюся ситуацию, на сегодняшний день возникает необходимость разработки качественного, рыночно ориентированного механизма оценки земельных участков, совершенствования ее организационной и методической базы. Это и обуславливает актуальность настоящей работы.[7].

В условиях формирования рынка земли, его непрозрачности, недостаточной информации о продажах земельных участков, наибольшую значимость приобретает кадастровая (массовая) оценка сельскохозяйственных земель, представляющая собой метод, получения оценок рыночных стоимостных показателей однородной группы земельных участков сельскохозяйственного назначения, с использованием рыночной информации. В условиях становления рынка массовая оценка земель сельскохозяйственного назначения позволяет сформировать подход к анализу всего комплекса доступной информации, который может использоваться в дальнейшем путем уточнений при осуществлении индивидуальной (единичной) оценки. Именно массовая оценка является основой для налогообложения земли. Потребность в обосновании и апробации теоретико-методической основы оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего массовой, определило выбор и логику исследования, его цель и задачу [10].


о состоянии земель сельскохозяйственного назначения


Земли сельскохозяйственного назначения продадут в частную собственность

Яндекс цитирования Rambler's Top100 Service
Карта
rss